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Crecen las ventas, bajan los precios, pero todavía el mercado inmobiliario está en un bajo perfil

Emilio Morales | 31 Julio del 2014

Tres años después de haberse liberado la venta de casas en la isla, las estadísticas muestran un ligero descenso en los precios y un aumento discreto de las ventas en el recién abierto mercado inmobiliario cubano. Sin embargo, los problemas del déficit de vivienda se incrementan y se acentúan cada vez más.

En un reciente estudio realizado por The Havana Consulting Group hemos podido constatar que el crecimiento del año 2013 con respecto al año 2012 fue de un 95.56%, debido a que el número de viviendas vendidas en el año 2013 (88,000) resultó ser mayor que las vendidas en el 2012 (45,000). Sin embargo, resulta todavía un número muy bajo si los comparamos con los 3.7 millones de viviendas que existen en la isla, según datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas e Información (ONEI). En otras palabras, solo el 2.38% de las casas existentes se vieron involucradas en movimientos de compra-venta.

Por otra parte, El déficit de viviendas en la isla se ha incrementado en los últimos años al alcanzar la cifra de 1 millón de viviendas[i]. Hace dos años el déficit era de unas 700,000 viviendas[ii].

Muestra de ello, es que la construcción de casas en el período 1989-2011 cayó un 48%. En el 2011 solo se construyeron 32,450 nuevas viviendas según las estadísticas que ha publicado la ONEI. A esto hay que sumarle que el 60% de las viviendas existentes se encuentran entre regular y en mal estado[iii].  Por esta razón al construirse pocas viviendas y al mismo tiempo crecer el número de viviendas en mal estado, el resultado refleja un crecimiento acelerado de la demanda.

Bajan los precios del mercado inmobiliario.

El aumento de la cantidad de casas vendidas del 2013, se debe entre otros a dos factores claves: la disminución de los precios de las viviendas y al factor migratorio. Muchas de estas viviendas son vendidas por personas que se van definitivamente del país y ahora pueden hacerlo con un capital,  al contrario de años atrás que tenían que entregar su vivienda al estado sin recibir compensación alguna. Este segmento de personas que emigran constituyen uno de los nichos de mayor dinámica dentro del todavía incipiente mercado cubano de bienes raíces.

El estudio reflejó que en general, el mercado inmobiliario ha disminuido los precios en todas las provincias que se monitorearon y se compararon con el estudio del año anterior. Según los resultados, la disminución más notable se produjo en los mercados de Matanzas (27.47%), La Habana (19.80%) y Cienfuegos (16.04%). Le siguieron en menor cuantía las provincias Artemisa (8.79%) Camagüey (8.53%) y Holguín (8.36%). Finalmente las de menor cambio de precios fueron las provincias Villa Clara (6.18%) y Sancti Espíritus (2.33%).

La disminución de los precios se debe a la poca movilidad que tuvo el mercado en el primer año después de liberado el negocio de bienes raíces en la isla. En el segundo año se observa una reevaluación de los precios por parte de los propietarios, lo cual indica que el mercado comienza a autorregularse, por lo que esta tendencia podría continuar ligeramente acentuándose en los próximos años si no hay cambios  profundos que impacten en el mercado y cambien la dinámica.

La Habana es el territorio con el mercado más grande y dinámico.

El estudio corroboró que la capital del país es sin duda, el principal mercado del negocio de bienes raíces en Cuba. Actualmente  en La Habana vive el 19 % de la población residente en el país y tiene el 18% de las capacidades de alojamiento.  Por otra parte, constituye el núcleo económico, político, cultural y social principal de la isla, pues es  donde radica la sede del gobierno y la mayoría de las empresas y demás instituciones de la nación. Además de ser, el destino principal de la migración interna, uno de los destinos turísticos principales del país y tener la población con el mayor poder adquisitivo en dólares de la nación.

En la muestra analizada en nuestro estudio pudimos constatar que el 50.77% de las casas en venta se encuentran en La Habana, mientras que el 49.33% restante se encuentra distribuido por el resto de las provincias.

Tabla 1. Cuota del mercado inmobiliario por provincias Año 2013.

 

Provincia

Precio Promedio (CUC) 2014

N

%

La Habana

31,157.59

629

50.77%

Artemisa

21,387.97

51

4.12%

Camagüey

26,483.43

119

9.60%

Villa Clara

20,137.62

55

4.44%

Matanzas

30,284.21

93

7.51%

Sancti Spíritus

31,254.66

14

1.13%

Cienfuegos

31,863.64

33

2.66%

Holguin

25,197.56

82

6.62%

Santiago de Cuba

31,277.78

81

6.54%

Granma

14,825.00

20

1.61%

Las Tunas

20,648.15

27

2.18%

Guantánamo

17,094.12

18

1.45%

Isla de la Juventud

9,441.18

17

1.37%

Total

 

1,239

100.00%

Fuente: Muestra aleatoria de 1,239 casas  de la base de datos del  real estate  de The Havana Consulting Group. Año 2013.

 

El estudio reflejó que La Habana con una muestra de 629 casas, tiene el precio promedio más alto del mercado inmobiliario cubano, con un valor de 31,157.59 CUC. Lo que la convierte en la provincia más cara del país. Nótese que las muestras de casas del resto de las provincias son más pequeñas en comparación con la muestra de la capital del país.

Sin embargo, este alto valor del precio del mercado inmobiliario de la Habana, no se aplica en todos sus municipios. De hecho, hay un gran contraste de los precios dependiendo del municipio donde se encuentra ubicada,  y el  año en que se realizó la construcción de la vivienda. Es por ello, que pudimos segmentar el mercado en cuatro grupos según el precio promedio de las viviendas, como se observa en la tabla 2.

Tabla 2. Segmentación del mercado en los municipios de la provincia La Habana por rango de precios.  Año 2013.

 

Grupo

Municipios

Rangos de precio promedio (CUC)

Alto

Playa y Plaza

45,000-70,000

Medio Alto

10 de Octubre, Boyeros, Habana Vieja, Habana del Este, Guanabacoa

30,000 - 40,000

Medio

Cerro, La Lisa, Marianao, Centro Habana, Cotorro

20,000- 30,000

Bajo

San Miguel del Padrón, Arroyo Naranjo y Regla

5,000 - 20,000

Fuente: Muestra aleatoria de la base de datos de The Havana Consulting Group.

De forma general en la Tabla 3 se puede apreciar la notable diferencia de precios entre todos los municipios de la capital del país, centro principal del mercado de bienes raíces en la isla.

Tabla 3. Precios de ventas del mercado inmobiliario en los municipios de Ciudad de la Habana. Año 2013.

La Habana

Precio Promedio (CUC)

N

Playa

67,940.00

25

Plaza

53,928.53

42

10 de Octubre

31,763.92

61

Boyeros

33,439.87

38

Cerro

29,887.00

104

La Lisa

27,064.81

54

Habana Vieja

31,177.78

45

Habana del Este

39,666.67

15

Centro Habana

25,736.71

79

Guanabacoa

33,961.00

10

San Miguel del Padrón

19,097.92

31

Marianao

24,536.84

57

Cotorro

25,083.33

6

Regla

19,777.78

9

Arroyo Naranjo

21,028.30

53

Total

 

629

Fuente: Muestra aleatoria de la base de datos de The Havana Consulting Group.

Como se puede apreciar el precio promedio de las viviendas del municipio Playa (67,940 CUC) triplica al precio promedio de las casas en venta de los municipios San Miguel del Padrón (19,097.92), Regla (19,777.78) y Arroyo Naranjo (21,028.30) y al menos duplica al resto de los municipios exceptuado el municipio Plaza (53,928.53), el cual se encuentra prácticamente a su mismo nivel.

 

Grandes diferencias de precios entre las viviendas construidas antes y después del 59’.

Por otra parte, el estudio ha puesto al descubierto dos aspectos muy interesantes que están ocurriendo en el mercado y en la sociedad cubana actual: a. que el mercado inmobiliario cubano está segmentando  la sociedad en clases sociales en correspondencia con sus ingresos; b. se ha encontrado una diferencia notable entre los precios de las casas construidas  antes de 1959 con respecto a las viviendas construidas después del 59’.  Este último aspecto confirma que las viviendas construidas en los primeros 60 años del siglo pasado presentan más calidad que las construidas después del triunfo de la revolución.

En este nuevo contexto ya comienzan a definirse en el mercado segmentos de población con altos y medianos ingresos. Ya sea por su éxito como un trabajador por cuenta propia, o porque trabajan en el exterior, o porque reciben ayuda de sus familiares en el exterior para hacer inversiones en bienes raíces y otros negocios legalmente permitidos por el gobierno, o sencillamente para ayudarles a mejorar sus estándares de vida.

En la Habana, dichos segmentos poco a poco se están posicionando en viviendas ubicadas en los barrios donde en la “época capitalista” estaban posicionadas las familias y personas de mayores ingresos y de mejores estándares de vida.

Estas casas se localizan en su mayoría  en los municipios de Playa y Plaza, principalmente en los repartos de Siboney, Atabey, Miramar, Kohly y Nuevo Vedado. En estas zonas residenciales se están estableciendo las nuevas élites emergentes que han ido surgiendo en los últimos años.

Varios centenares de casas que se anuncian en Internet en estas  zonas (alrededor de 850 casas) tienen un precio mayor o igual a los 100,000 CUC. De igual manera hay más de una decena valoradas en un millón de CUC  o más. En esos barrios el valor promedio de una vivienda ronda el rango de los 150,000-200,000 CUC.

Estas casas y muchas otras en cantidad superior y con precios más bajos, son las que en los anuncios de Internet sus propietarios las describen pomo “casa de construcción capitalista” como una forma de destacar y diferenciar la calidad de construcción de la vivienda en comparación con las viviendas construidas después del triunfo de la revolución.

Por otro lado, las ofertas más bajas del mercado se encuentran en las afueras de provincias, en los municipios con las poblaciones de menor poder adquisitivo y en los barrios marginales y más pobres de las ciudades cabeceras de provincia. En dichas locaciones el desarrollo urbano es mucho menor, el impacto económico, social y cultural es más bajo que en las ciudades capitales de provincia.

De forma general  los precios del mercado tienen un  contraste muy significativo. Por ejemplo,  en la capital del país el precio medio de estas casas situadas en los barrios más caros, es sustancialmente más alto que el precio medio de toda la capital.

La diferencia es aún mayor si se compara con el precio medio de los barrios construidos durante la Revolución como por ejemplo Alamar en el municipio Habana del Este, o San Agustín en el municipio La Lisa. El primer grupo como habíamos mencionado anteriormente se ubica en un rango entre 150,000 y 200,000 CUC, mientras que en los barrios o ciudades construidas después de la revolución el precio de las viviendas se encuentran en un rango entre 5,000 y 18,000 CUC.

Conclusiones

Tres años después de haberse liberado el mercado inmobiliario en la isla, la realidad está reflejando las debilidades y limitaciones del marco legal que detiene el desarrollo de lo que pudo haber sido una reforma con una dinámica renovadora del mercado y de la economía.

En la práctica, las cinco décadas que estuvo cerrado dicho mercado hoy pesan mucho en el recién abierto sector. La falta de mecanismos financieros para estimular las ventas y financiar las hipotecas, los bajos préstamos para financiar la construcción y reparación de viviendas por parte de los bancos estatales, los bajos salarios, el bajo poder adquisitivo de la población, la no existencia de un inventario de viviendas que asegure una dinámica de ventas en el mercado, así como la ausencia del sector privado como motor fundamental en el desarrollo de la industria de la construcción en la isla en todos sus sectores, son los principales factores que están incidiendo y hacen muy difícil el desarrollo de esta industria.

Las leyes actuales (Decreto -Ley 288[iv]) prohíben adquirir una vivienda a los que hoy  se presentan como los principales compradores: los cubanos que viven en el exterior y los extranjeros interesados en comprar una propiedad en la isla. Para los principales necesitados: los cubanos que viven en la isla, la nueva reforma ha resultado ser más el levantamiento de lo que antes era una prohibición, que la introducción misma de una reforma. La cual, pretende mover un mercado con el 60% de las casas entre regular y mal estado y sin la posibilidad de emprender proyectos que permitan la construcción de nuevas viviendas[v]. Además de mantener en un limbo laboral a miles de profesionales y técnicos de la industria que se encuentran enquistados sin producir en el sector estatal o tratando de sobrevivir emprendiendo trabajos por cuenta propia no afines con su profesión, sino a las circunstancias de sobrevivencia.

Aún con la novedad de que por primera vez en medio siglo los cubanos pueden contar con su vivienda como un activo financiero propio, la práctica está demostrando que no es suficiente. Para desarrollar este mercado en la isla urge que el gobierno profundice las leyes y permita que el sector privado participe en la industria de la producción de materiales de la construcción, en el diseño y construcción de viviendas y en la creación de instituciones financieras que aporten el capital para el financiamiento de las construcciones y las hipotecas.

Está en manos del gobierno cubano cambiar el rumbo del mercado inmobiliario en la isla. La reforma emprendida hace tres años atrás se encuentra a medias, el mercado espera por la verdadera liberación. El boom del mercado inmobiliario en Cuba sigue en compás de espera.

 


[i] Torres Gómez Nora. “Persisten serios problemas de vivienda en Cuba”. El Nuevo Herald Mayo 2014. http://www.elnuevoherald.com/2014/06/01/v-print/1761854/persisten-serios-problemas-de.html#storylink=cpy.

[ii] Periódico El Mundo. 2011.” Cuba espera que particulares construyan 23.000 casas”. 22 de Diciembre del 2012. http://www.elmundo.es/elmundo/2011/12/22/suvivienda/1324543161.html.

[iii]Agencia de Prensa Francesa (AFP). “Raúl Castro amplia subsidios a personas para reparar y construir viviendas”. 6 de Mayo del 2013.

[iv] Gaceta Oficial. DECRETO-LEY NÚMERO 288. “MODIFICATIVO DE LA LEY No. 65, DE 23 DE DICIEMBRE DE 1988, LEY GENERAL DE LA VIVIENDA. Noviembre 2011. Sitio Web: http://www.gacetaoficial.cu/

[v]Agencia de Prensa Francesa (AFP). “Raúl Castro amplia subsidios a personas para reparar y construir viviendas”. 6 de Mayo del 2013.

 

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